Per le altezze degli edifici un indice è poco, due sono troppi
Per stabilire quanto un fabbricato può essere alto vi è, appunto, l’altezza max ed il numero di piani consentito con difficoltà di interpretazione fra loro. La Regione partecipa alla redazione del Regolamento Edilizio Tipo nazionale
di Francesco Manfredi-Selvaggi
30 Gennaio 2024
Il numero di piani utilizzato quale indice urbanistico può avere significato se inteso quale limite d’altezza dell’edificio. Qualora, invece, nello stesso strumento urbanistico è stabilita un’altezza massima espressa in metri è meno comprensibile la contestuale presenza di una limitazione al numero di piani. Forse è possibile dare un’interpretazione della sovrapposizione dei due indici e per fare ciò è opportuno iniziare ricordando che nel periodo in cui sono stati redatti i Programmi di Fabbricazione comunali, nella maggioranza negli anni 70, ancora non erano sviluppate le tecnologie idonee per l’isolamento del tetto.
Quando è compreso sia il limite di altezza che quello del numero di piani, ed è il caso del PdF di Belmonte del Sannio (non si è a conoscenza di altri perché non si è effettuata una comparazione su questo aspetto), l’ultimo va inteso come numero dei piani abitabili, non quindi dei livelli complessivi dell’edificio. La misura di m. 10,50 fissata nel predetto strumento urbanistico, è evidente, non è un multiplo di 3, cioè dell’altezza di interpiano normale per un’abitazione, per cui è contenuta in essa un’eccedenza di m. 1,50 che può essere sfruttata tanto per realizzare un seminterrato quanto un soffitto.
Occorre aggiungere che i m. 10,50 predetti costituiscono una media dell’altezza di tutti i fronti del fabbricato e ciò trova giustificazione nella frequente situazione di lotti edificabili su pendio; le facciate nei due opposti lati, a monte e a valle, non possono avere, di certo, la medesima altezza. In definitiva, se non vi fosse il restringimento imposto dalla regola del numero di piani consentito si potrebbero avere costruzioni, mettiamo, alte 9,50 metri dalla parte superiore della pianta e 12,50 (la quota in elevato massima consentita, cioè 2 metri oltre i 10,50 purché mediamente non si superino questi ultimi) con la conseguenza di poter avere 3 livelli su un prospetto e 4 su quello opposto (magari risolti mediante una copertura ad unica falda inclinata verso la parete più bassa); si intende che la superficie del suolo è pressoché piana, oppure che, in condizioni di pendio, si sia realizzato un rilevato (che, comunque, deve essere coordinato con la sistemazione esterna perché la norma edilizia prescrive che le quote dalle quali occorre effettuare le misurazioni sono quelle del piano di campagna determinato dal progetto).
Tali quote sono suscettibili di oscillazioni: escludendo quelle effettuate ad arte per «scoprire» livelli entro terra, c’è l’eventualità che l’amministrazione comunale nel realizzare una strada al contorno o semplicemente nella costruzione di un marciapiede con conseguente allargamento della sede viaria, cosa che avviene, per esempio, a Belmonte calza con questo esempio, specie quando la strada di collegamento extraurbano diviene asse della crescita urbanistica con l’affiancamento di case al contorno. A Belmonte la strada provinciale è diventata Corso Vittorio Emanuele.
Traendo una conclusione e tornando al proposito espresso sopra di giungere ad una spiegazione dell’esistenza contemporanea dei due limiti, altezza e numero di piani, si vede che attraverso la progettazione architettonica si riesce ad eludere (elusione, nota bene, non evasione, mutuando termini in uso per il fisco) il divieto di superare il numero di piani prefissato, a meno che non si fosse voluto intendere per piano esclusivamente un piano destinato ad abitazione. In fabbricati realizzati con maggiori livelli (non sono matematicamente possibili più di uno, se non interrati) ubicati o nella zona basamentale o in quella di coronamento, indicati rispettivamente depositi e soffitti nelle planimetrie autorizzate, è lecito applicando la legge regionale n. 25 del 2005 ottenere il permesso a trasformare la destinazione d’uso e renderla rispettivamente vani per il terziario e residenziale, ma questa è una annotazione a margine.
Sempre come considerazione collaterale, l’eventuale abuso connesso di utilizzo quale abitazione del piano eccedente il numero di 3 si è dell’opinione che non sia da ritenersi Variazione Essenziale, proprio per quanto finora visto, bensì Parziale Difformità, anche se in ambedue le fattispecie legali la demolizione prescritta si tradurrebbe in una imposizione di cambio della destinazione funzionale, stavolta non abitativa. Si osserva che dal punto di vista dell’irregolarità urbanistica non vi è un legame davvero stretto tra altezza e numero di piani: uno sfioramento della prima che abbia portato a far acquisire all’ultimo livello i requisiti del’abitabilità, se contenuto non è corretto che venga sanzionato con la sua demolizione comunicando, invece, la sua riduzione a soffitta (l’apposito articolo del Codice dell’Edilizia dispone la demolizione se ciò non compromette quanto realizzato legittimamente, altrimenti si richiede il pagamento di una somma equivalente al doppio del “costo di produzione” della parte difforme).
Sul punto del cambiamento dell’utilizzo c’è da aggiungere, sia se avvenga previo rilascio di autorizzazione sia se effettuato in modo illecito, senza esserne dotati, è obbligatoria la verifica della rispondenza alla normativa sismica (il Molise è interamente a rischio terremoto) la quale impone l’Adeguamento del manufatto qualora i «carichi verticali» con la maggiorazione prodotta nel passaggio da locali di servizi (in cui il sovraccarico è di 100 Kg/m2) a vani per residenza (invece 200 Kg/m2) superino del 10% quelli preesistenti, condizione meno probabile per gli edifici alti avendo un’incidenza minore l’incremento di peso sul totale della «massa» dei carichi verticali (che sono costituiti da «peso proprio» più «sovraccarico accidentale».
Di notazione aggiuntiva in notazione aggiuntiva, la cosiddetta legge sulle mansarde premia gli imprenditori edili più grandi, non i proprietari di piccole case. Ben inteso che le disposizioni regolamentari vanno rispettate è lecito, però, commentarle, cosa che continuiamo a fare con un esame della loro genesi. Il PdF di Belmonte fa proprio sostanzialmente il Regolamento Edilizio Tipo predisposto appena un po’ prima dallo IASM, un organismo pubblico di consulenza, adottato da una larga quantità di Comuni molisani spinti ad approvare piani urbanistici dalla «legge ponte» che è del 1967 la quale stabilisce restrizioni notevoli all’edificazione per chi ne è privo e quasi tutti lo erano.
Non si aveva alcuna esperienza, e questo vale pure per gli uffici regionali preposti all’esame tecnico, in materia di indici. Il «numero di piani», indice che lo stesso R.E. non valuta quale parametro generale a differenza degli altri, per diversi autori va messo in combinazione con la superficie coperta, derivante a sua volta dall’indice «rapporto di copertura», per determinare, tramite il prodotto, l’utilizzazione del lotto; questo per calcolare il numero di abitanti insediabili e, continuando la sequenza, per fissare la quantità di aree da destinare ad attrezzature collettive. Una differente via per giungere all’identico risultato è quella dell’indice di edificabilità che è espresso in m3/m2. Anche per esso va messo in conto l’origine storica che è il Decreto Ministeriale n. 1444, quello denominato «Standard urbanistici», che è del 1968, quindi precedente di poco il Programma di Fabbricazione di Belmonte. Qui è fissato, per varie Zone urbanistiche la Densità Fondiaria in metri cubi su metri quadri e, di conseguenza, è l’indice di edificabilità lo strumento privilegiato per regolare lo sviluppo edilizio e ciò rende comprensibile l’annotazione di strumento facoltativo il numero dei piani nelle Definizioni degli indici contenute nel R.E. la cui mancanza di rispetto non è altrettanto grave di quella dell’indice di edificabilità.
(Foto: F. Morgillo-Edifici con differenti indici di edificabilità nel centro di Campobasso)
di Francesco Manfredi-Selvaggi
